L’approccio integrato alla riqualificazione: più valore agli edifici

Un approccio integrato alla riqualificazione immobiliare, che metta a fattor comune competenze e in sinergia tra loro processi e soluzioni tecniche, è la leva principale di questa trasformazione a giudizio di REbuilding network.
Proviamo a capire insieme in questo focus che cosa significa davvero l’espressione approccio integrato quando parliamo di riqualificazione.
Ma, prima, alziamo il punto di vista per uno sguardo dall’alto.

Come abbiamo visto nel nostro approfondimento Cos’è la riqualificazione energetica ed  immobiliare, il patrimonio immobiliare italiano è piuttosto datato:

• il 70% del patrimonio immobiliare italiano è stato costruito prima che entrassero in vigore le norme antisismiche e sul risparmio energetico
• Oltre 12 milioni di immobili in Italia hanno più di 40 anni di età

Ovvio che, in questo contesto, il tema della riqualificazione sia particolarmente interessante per un paese che deve necessariamente mettere mano ai propri immobili: troppo alti i costi di gestione di edifici vecchi e inefficienti dal punto di vista energetico, troppo alto il rischio di dissipare un patrimonio considerevole.

Se guardiamo ai numeri, infatti, il patrimonio immobiliare italiano è dominato da quattro attori principali (di cui parliamo diffusamente nel focus Il patrimonio immobiliare italiano e la riqualificazione energetica) che hanno a patrimonio edifici e strutture per un valore complessivo di circa 106 miliardi di euro.

Numeri che giustificano non solo l’interesse verso i temi della riqualificazione, ma soprattutto la necessità di approcciarla come una delle priorità dell’immediato futuro per chi ha parte del proprio patrimonio legato al settore immobiliare.

Cerchiamo di capire in breve ora che cosa intendiamo con riqualificazione immobiliare.

Riqualificare un immobile significa agire verso il miglioramento della sua produttività come bene/investimento e della sua competitività sul mercato, e correggere sprechi e squilibri.

Anche se è difficile sintetizzare tutti i modi in cui riqualificare un immobile diventa un’operazione in grado di donargli nuova vita e valorizzarlo, possiamo identificare alcuni punti certi:

• Riqualificare un immobile fa bene all’ambiente: più del 40% dell’inquinamento atmosferico in Italia deriva dagli immobili residenziali e non. Agire sulle fonti di questo inquinamento è un beneficio per tutti, che rende la struttura più appetibile a compratori e affittuari.
• Riqualificare un immobile fa bene all’economia: lasciando per un attimo da parte tutto il tema degli incentivi fiscali alla riqualificazione (di cui abbiamo parlato nel nostro focus Guida pratica alle agevolazioni fiscali per la riqualificazione immobiliare), la riqualificazione è un volano per il mercato delle costruzioni, che sempre più si muove grazie a questi interventi, e fornisce dinamicità al mercato delle compravendite.
• Riqualificare un immobile porta con sé valore aggiunto: chi riqualifica, committenti, fornitori, imprese, lavora sul valore aggiunto degli interventi, privilegiando materiali di qualità, tecnologie, consulenze di alto livello e non agisce sulla sola leva del prezzo.
• Riqualificare un immobile aumenta il suo valore: migliorie alla struttura e alla sua gestione portano l’immobile a valere di più. Quanto di più è ancora difficile da capire nel caso del residenziale, che ha cicli di compravendita molto lunghi, mentre è molto più semplice nel commerciale, dove i cambi di proprietà più rapidi permettono di misurare il valore economico della riqualificazione non solo sul risparmio dei costi di gestione, ma anche sul guadagno di vendita e affitto.
• Riqualificare un immobile bilancia spese di capitale e operative: la spesa maggiore di un immobile non è mai il capex (il prezzo di acquisto) ma l’opex (la spesa operativa di gestione). Riqualificando si interviene proprio sulle spese di gestione, diminuendole drasticamente e riequilibrando il portafoglio di spesa complessivo.

Riqualificare, come è intuibile, è un processo complicato da seguire e gestire, che prevede diverse fasi, con attori diversi per ciascuna.
Bisogna fronteggiare barriere progettuali e tecnologiche, barriere gestionali, e una frammentazione spesso molto ampia delle operazioni necessarie: districarsi tra contractor, direzione dei lavori, fornitori di tecnologia, installatori, etc. non è operazione banale.

A rendere il margine di errore sottilissimo è poi una delle verità di un processo riqualificante di successo: le varianti si possono introdurre in corso d’opera in qualunque punto del processo, ma più tardi arrivano più alti saranno costi e tempi di realizzazione.

Per questo è fondamentale prestare una grande attenzione alla fase iniziale del processo, coinvolgendo da subito tutti gli attori in gioco e le loro competenze, facendo in modo che le decisioni vengano assunte collegialmente fin dall’inizio.
Significa, in soldoni, meno rischi, meno imprevisti, costi totali minori.

Come è possibile rendere scorrevole l’intero processo di riqualificazione, inseguendo il maggior numero di vantaggi e il minor numero di rischi?
La soluzione è quella dell’approccio integrato, mettendo in campo fin dal principio tutte le competenze e le professionalità necessarie sotto un’unica regia.

REbuilding network ha scelto di strutturarsi in una configurazione a rete proprio per riuscire a proporre un proprio metodo di approccio integrato alla riqualificazione in 7 step, in grado di rendere al meglio e portare un reale valore aggiunto ai propri clienti.

Grazie alla contemporanea presenza all’interno del network di sette aziende leader nel proprio settore di mercato, coordinate da un’unica regia, la rete è in grado di creare quattro assi di sviluppo di una riqualificazione a garanzia di risultato:

1. La fase pre-progettuale

In questa fase preliminare vengono analizzati sul campo struttura e impianti, si compiono gli audit energetici, vengono definiti gli scenari-obiettivo comprensivi dei piani finanziari.
Si tratta della fase chiave, determinante per individuare quali sono tutti i possibili interventi di riqualificazione: ogni intervento che in questa fase non viene messo sul tavolo delle opportunità diventa un’occasione persa.
Ogni possibilità, anche la meno conveniente, va esplorata: nell’analisi che segue all’elenco delle proposte possibili verranno poi selezionati gli interventi che danno maggiore valore all’edificio.

Rispetto a un approccio tradizionale, l’approccio integrato richiede al committente di sopportare un aumento dei costi “soft” legati alle fasi iniziali del progetto: si tratta di costi in genere relativamente significativi in avvio del progetto, che hanno però un impatto quasi trascurabile sul costo totale a progetto concluso.
Il vantaggio, nel sostenerli, è l’effetto leva che sono in grado di generare, portando benefici molto elevati sugli impatti del progetto in termini di costi di riqualificazione, esercizio, manutenzione e di valore dell’immobile.
Si sviluppano nuove competenze inserendole fin dalle fasi iniziali del progetto, preparando capitolati sulla base degli obiettivi di performance desiderati, progettando in modo integrato.

2. La fase progettuale

Si sviluppa in modo tecnico specialistico lo scenario individuato attraverso la modellazione energetica e l’integrazione delle tecnologie.
Per ottenere risultati di sicuro valore, tecnologie diverse devono essere messe in relazione e combinate, utilizzando strumenti avanzati di modellazione energetica per verificare come possono rendere all’interno del progetto.
Ovviamente, quanto più la modellazione è in grado di offrire un’immagine fedele preventiva su quali effetti energetici, ambientali, di sostenibilità, di costi di gestione hanno le scelte progettuali che si vogliono fare, tanto più il progetto stesso risponderà in modo efficiente ai desiderata della committenza.
Si innova il processo trasformando i parametri tecnici in parametri di valore su cui costruire ulteriore valore aggiunto, e integrando la dimensione tecnica con quella finanziaria.

3. La fase realizzativa

Si assegna la direzione dei lavori, la messa in opera e si stipula un eventuale contratto EPC.

4. La fase di gestione

Si tratta della fase di verifica e collaudo degli interventi, cui segue la formazione alla gestione e l’eventuale certificazione LEED, BREEAM, WELL, UNI EN 15232

Una fase che in questi ultimi anni ha avuto e sta avendo importanza decisiva, traslando letteralmente l’approccio alla riqualificazione da un modello che guardava per lo più alla costruzione ad uno che invece pone il focus sulla prestazione nel tempo: si cerca di ottimizzare i costi di gestione, spostando il focus dal solo CAPEX a CAPEX+OPEX e integrando fin dalle prime fasi una logica che guarda al ciclo di vita dell’immobile.
Si guarda alla qualità dell’intero processo edilizio, si considera come poter ottenere le prestazioni che sono attese in partenza, controllando sempre con un occhio al futuro post-intervento ogni cosa che viene fatta.

Ragionare in termini di integrazione, con un approccio olistico alla valutazione, alla gestione e alla valorizzazione di un edificio, è un modus operandi che sta acquistando sempre più trazione nel mondo immobiliare.
Prova ne sia ad esempio l’importanza sempre crescente attribuita sia da chi costruisce il nuovo sia da chi detiene un patrimonio immobiliare per certificazioni come  BREEAM, LEED, o la certificazione WELL.

Per quanto riguarda la WELL in particolare, ha lo scopo di attestare il benessere complessivo delle persone che abitano e frequentano un edificio, slegando la soddisfazione dei requisiti dal solo rispetto di alcuni parametri di performance dell’immobile.
E’ infatti una certificazione di tipo olistico, che per ogni area specifica prevista richiede misurazione, monitoraggio e certificazione di alcuni parametri di salubrità, come ben riportato sul sito di Habitech.

Di WELL abbiamo parlato qualche tempo fa in una delle video chat di REbuilding network con Claudio Cont e Francesco Gasperi.

La segmentazione delle attività in fasi o step di progetto trova un parallelo nella differenziazione dei livelli di servizio che REbuilding network è in grado di offrire ai propri clienti: si va da un’attività on-demand alla soluzione completa EPC.

A seconda delle esigenze del cliente, la rete è in grado di modulare e configurare il proprio intervento per essere nelle migliori condizioni di servizio per il committente.

La descrizione dell’approccio integrato alla riqualificazione immobiliare di REbuilding network non sarebbe completa se alla parte di teoria applicata non affiancassimo poi la prova dei fatti, ovvero i risultati ottenuti in alcune delle case history della rete.

Un primo esempio dei risultati ottenibili se si guarda alla riqualificazione in modo integrato con i giusti partner, è quello legato al mondo del condominio.
REbuilding network ha accettato la sfida del proprio committente Investire SGR  nel riqualificare lo stabile residenziale di via Novelli, a Roma.
L’ottimo risultato ottenuto, con soddisfazione della proprietà e degli inquilini dello stabile, è ben raccontato in questo breve video.

Cambiando mondo, prospettiva e obiettivi, un altro caso interessante è quello che ha visto REbuilding network protagonista ad Alassio, in Liguria, nell’esperienza della Residenza Emerald: un complesso residenziale progettato nell’ottica della sostenibilità dall’Architetto Mario Battistrada e in grado di ottenere la certificazione Classe A4 – NZEB – Near Zero Energy Building.

Il processo che ha condotto a questi risultati è ben spiegato in questo video.

Per approfondire la conoscenza di REbuilding network potete contattarci per un confronto utilizzando il nostro sito, la pagina Facebook di REbuilding network, o LinkedIn.