SDA Bocconi ha condotto per REbuilding network una ricerca sul tema ESG applicato al mondo del real estate intitolata “Real Estate: dalla certificazione green al rating ESG. Best practice, KPI e benchmarking”.

Scopo della ricerca è la definizione di un sistema di rating condiviso da applicare all’immobiliare ESG, di cui parliamo in questa nostra breve chiacchierata con il curatore della ricerca, Michele Calcaterra, Senior Lecturer Corportate Finance and Real Estate di SDA Bocconi.

michele calcaterra
Michele Calcaterra, Senior Lecturer Corportate Finance and Real Estate di SDA Bocconi

D: Professor Calcaterra, ESG ormai è un acronimo che sta entrando sempre più frequentemente nel lessico comune. Qual è la declinazione che ne emerge a livello accademico?

R: L’acronimo si riferisce alle dimensioni ambientali (E), sociali (S) e di Governance (G) che identificano un perimetro di analisi e valutazione di rischio e performance riferito ad asset investibili.

Si tratta di un percorso di valutazione degli investimenti complementare a quello fondamentale che si basa su dimensioni finanziarie tradizionali (bilancistiche storiche e prospettiche).
La finanza sostenibile, quindi, consiste in una evoluzione della finanza tradizionale in quanto utilizza processi decisionali integrati: finanziari e ESG. L’intento è la creazione di ricchezza e valore incrementale orientati nel lungo periodo (Scholtens, 2006) e tale prospettiva è condivisa altresì all’interno del quadro regolamentare europeo.

La declinazione di questo approccio riguarda tutti gli attori coinvolti e comporta un’evoluzione dei processi decisionali che consentono l’identificazione degli obiettivi (creazione di valore finanziario nel breve e nel lungo termine) e la riorganizzazione dei processi di produzione e consumo (non più lineari ma circolari, basati su fattori di produzione che includono oltre alle risorse finanziarie il capitale naturale e quello sociale).

Nella versione più evoluta della finanza ESG o sostenibile, si afferma un modello in cui i fattori ESG non rappresentano più vincoli alla massimizzazione degli obiettivi bensì essi stessi parte degli obiettivi (Schoenmaker e Schramade, 2019).

Al fine di consentire agli attori economici di intraprendere tutte le decisioni in linea con gli obiettivi di sviluppo sostenibile è opportuno che il mercato incorpori nei prezzi tutte le informazioni rilevanti in materia di performance e rischi ESG delle attività produttive e finanziarie.

Affinché tale circostanza si verifichi in modo efficiente e coerente in un orizzonte temporale di lungo periodo, sono necessari dati, informazioni, metriche e modelli di analisi adeguati alla misurazione e alla rappresentazione delle caratteristiche ESG di attività economiche e finanziarie.

Pertanto, rivestono un ruolo centrale differenti soggetti: le imprese, ma anche gli intermediari dell’informazione o i provider di score e rating ESG (Consob, 2021).

In questo scenario si inserisce il percorso di ricerca intrapreso da SDA Bocconi School of Management e REbuilding network. Tale percorso è finalizzato alla realizzazione di un rating ESG, che sia in grado di evidenziare rischi e performance integrati riferiti agli asset immobiliari.

D: La ricerca “Real Estate: dalla certificazione green al rating ESG. Best practice, KPI e benchmarking” che avete realizzato insieme a REbuilding network fa emergere – come si evince dal titolo – alcune best practice ESG nel mondo immobiliare. Di che si tratta?

R: Dall’analisi e dall’incrocio delle certificazioni esistenti, del GRESB, della Survey predisposta da SDA/REbuilding network e delle best practice presenti nel mercato, è stato realizzato un sistema di misurazione sintetico che, allo stesso tempo, prende in considerazione gli aspetti ambientale, sociale e di governance, e che è applicabile a singoli asset immobiliari.

Il rating creato mira ad essere una sintesi efficace di tutti gli aspetti presi in considerazione dalle certificazioni esistenti, completando le stesse con alcuni aspetti di governance che siano applicabili direttamente al singolo asset.

Per quest’ultimo aspetto si fa riferimento principalmente alle best practice adottate nel settore ed agli elementi caratterizzanti emersi da una survey realizzata ad hoc.

Entrando nel dettaglio delle tre componenti ESG:

  • per quanto riguarda la componente ambientale, si è fatto riferimento agli aspetti valutati dalla certificazione LEED, alle best practice e allo SRI per la componente di innovazione;
  • per gli aspetti sociali sono stati presi in considerazione i fattori relativi al benessere degli occupanti valutati dalla certificazione WELL, la componente di connettività con la certificazione WIRED e i rapporti con la comunità circostante con BREEAM e best practice;
  • con riferimento alla governance, i criteri utilizzati fanno perlopiù riferimento alle best practice in uso nel settore e alla certificazione BREEAM per quanto riguarda l’adozione di procedure di assessment dei rischi climatici rilevanti per l’edificio.

L’obiettivo è stato anche quello di non rendere troppo complessa la valutazione, di rendere il processo (analisys path) trasparente e pervasivo di ogni elemento caratterizzante il paradigma e la metrica ESG.

D: La vostra ricerca è il primo tentativo in Italia di creare un rating ESG legato al mondo immobiliare. Da cosa nasce questa idea e a quale bisogno risponde?

R: Come spesso accade, l’idea nasce da una necessità esplicita di mercato.

Allo stato, la presenza di numerosissime label di certificazione (forse addirittura troppe), non sembra sortire l’effetto desiderato, o meglio, richiesto dagli investitori e cioè quello di sintetizzare in modo completo e lineare un parametro di rischio integrato riferito agli immobili. Disporre di un rating che sia in grado di guidare l’investitore nel processo di allocazione delle risorse, segnatamente all’asset class immobiliare, è una necessità fino ad oggi non ancora assistita da adeguati strumenti di misurazione. Il tentativo di SDA Bocconi e REbuilding network si inserisce in questo spazio.

D: Che impatto può avere lo strumento del rating ESG immaginato sul mercato immobiliare italiano?

R: Come ha chiaramente evidenziato McKinsey & Company in una recente pubblicazione riferita ai nuovi paradigmi di gestione dell’asset allocation strategica, gli investimenti sostenibili sono il new normal.

Sempre più gli investitori istituzionali considerano i fattori ambientali sociali e di governance come generatori di valore.

Ne deriva che la chiave per investire in modo efficace in real estate, è di integrare questi fattori attraverso tutto il processo di investimento. Ci aspettiamo che il Rating ESG diventi un benchmark di investimento.

presentazione ricerca
Un momento della presentazione della ricerca SDA Bocconi - REbuilding network all'Auditorium Ferrero di Milano

La ricerca SDA Bocconi - REbuilding network per un rating ESG

La ricerca è – come detto – il primo tentativo in Italia di sintetizzare best practice sulle tre dimensioni ESG e approcci teorici, per definire un sistema di rating condiviso che sappia indirizzare con semplicità gli investitori sugli asset immobiliari di maggiore valore.

Chi fosse interessato al testo completo della ricerca, può riceverlo gratuitamente iscrivendosi alla newsletter REbuilding network.