REbuilding network ha annunciato, nel giugno 2022, la definizione di un modello di rating condiviso da applicare al tema ESG in ambito immobiliare: frutto di una collaborazione con SDA Bocconi, è stato il terminale di una ricerca condotta dal team di Michele Calcaterra, Senior Lecturer Corporate Finance and Real Estate. Ne abbiamo parlato diffusamente in un nostro focus dedicato alla presentazione della ricerca.

L’obiettivo del modello è quello di colmare un vuoto che ad oggi esiste: in un mondo sempre più data driven in ogni suo aspetto (e il settore del real estate non fa eccezione), l’assenza di un modello in grado di racchiudere una valutazione complessiva ESG di un edificio si fa sempre più ingombrante.

Per questo REbuilding network e SDA Bocconi hanno lavorato nell’ottica di costruire un modello di valutazione degli edifici sulle direttrici delle tre componenti ESG (ambientale, sociale e di gestione) che sia in grado di produrre un’unica metrica di valutazione del complesso delle prestazioni degli immobili. Operazione che, è pleonastico dirlo, semplifica il lavoro degli investitori e porta nella gestione dei portfolio immobiliari maggiore trasparenza e tracciabilità.

A partire dal modello teorico (di cui come detto parliamo in un altro focus) si è poi andati oltre, sperimentandolo sul campo: in questo focus proviamo a dare conto di quanto è emerso, in attesa di portare all’attenzione di tutti i professionisti che operano nel campo dell’ESG immobiliare i dati concreti delle rilevazioni e delle sperimentazioni effettuate nel corso dell’ultima parte del 2022.

Di questo si è parlato anche al MIPIM 2023 di Cannes, in cui REbuilding network ha presentato la ricerca e l’approccio utilizzato SDA Bocconi e alcuni dei partecipanti alla sperimentazione, come Riccardo Tagliabue (Head of Italian Real Estate Development Palladium Group of Companies GEIE e Federica Selleri (Property Valuation Director di CRIF Services S.p.A..

Palladium ha applicato il modello di valutazione su un edificio simbolo del proprio patrimonio immobiliare, mentre CRIF ha applicato il modello a tre edifici: uno con certificazione LEED, e due con caratteristiche di sostenibilità diverse tra loro.

mipim
La presentazione della ricerca al MIPIM di Cannes 2023

La sperimentazione del modello di rating ESG REbuilding network

I punticardine del modello teorico sviluppato in collaborazione con SDA Bocconi sono stati
dunque testati in un contesto reale, applicando i principi teorici del rating alla realtà di edifici esistenti.
Questo è stato possibile grazie alla collaborazione di partner selezionati (come quelli menzionati) che hanno compreso la necessità e condiviso la volontà di scaricare a terra le premesse teoriche del modello: l’esigenza era ed è quella di soddisfare una richiesta del mercato, per cui un modello condiviso di valutazione e assessment dei temi ESG sugli edifici è oggi indispensabile per gestire al meglio i portfolio immobiliari e i vari asset degli investitori nel settore.

L’esperienza e le impressioni di Palladium Group EEIG

Tra i partner, come detto, abbiamo avuto il piacere di annoverare Palladium Group EEIG e abbiamo chiesto alcune impressioni su quanto è emerso dalla partecipazione a questa sperimentazione.
Ne abbiamo parlato con l’ing. Riccardo Tagliabue, Head of Italian Real Estate Development:

D) Ing. Tagliabue, qual è stata l’importanza di avere un teoric/accademic per applicare una valutazione ESG alla realtà “brick and mortar“ degli edifici?

R) Direi una grande importanza. Il tema ESG è di stretta attualità ma purtroppo, considerato la vastità di questo concetto e l’ampio ambito di applicazione, senza una modalità condivisa e riconosciuta per pervenire a una misura di tali parametri, si corre il rischio di lasciare troppo spazio alle interpretazioni.
Il ruolo di un istituto accademico come SDA Bocconi in questo caso è quello di rendere robusto e solido un metodo per misurare come i parametri sono recepiti in una società e/o negli immobili.

D) Quali sono stati i punti decisivi nell’adattamento della teoria alla realtà, e in quali azioni principali si sono concretizzati i cardini del modello?

R) Per il nostro gruppo sicuramente un punto molto importante riguarda la possibilità di “misurare” alcuni interventi concreti e presenti negli immobili rispetto alla componente “S”, la sostenibilità.

Si tratta di una componente di difficile misurazione: non è attuabile in modo solamente oggettivo ma coinvolge una sfera molto soggettiva. Il passo importante e fondamentale è fare in modo che tale modalità diventi riconosciuta e accettata su ampia scala per permettere una univocità di misurazione.

D) Nel proporre il modello ci si attendeva che potesse diventare uno strumento di benchmark degli investimenti: sarà effettivamente così?

R) Il settore del Real Estate ha bisogno di riferimenti certi tali da rendere comparabili tra di loro progetti e situazioni diverse, ma confrontabili sulla base di parametri unificati: non spetta a me dire se questo modello diventerà strumento di benchmark, ma rimane il fatto che la presenza di un istituto accademico come SDA Bocconi è sicuramente di buon auspicio.

L’esperienza e le impressioni di CRIF Services S.p.A.

Ad un altro importante partner come CRIF Services S.p.A., nella persona di Federica Selleri, che riveste il ruolo di Property Valuation Director, abbiamo invece rivolto queste domande:

D) Dottoressa Selleri, il tentativo fatto con il Rating ESG di REbuilding network e SDA Bocconi è stato quello di integrare tutte le tre dimensioni di valutazione in una metrica unica. Quanto sono importanti queste dimensioni nella vostra prospettiva, e sono state effettivamente rispecchiate nel modo giusto all’interno dell’assessment?

R) CRIF ha sempre focalizzato la propri attenzione sul comfort dei dipendenti e sui servizi che consentono di avere il miglior bilanciamento tra lavoro e vita privata. Molto importanti per noi anche gli aspetti di “reputation”: se guardo agli asset che sono stati analizzati direi che l’assessment ha correttamente mappato queste nostre priorità.

D) Quali sono i vantaggi di avere utilizzato un rating ESG integrato?

R) La strategia di CRIF si è sempre fondata sui dati e i processi strutturati, per questo l’utilizzo di un rating integrato per il tema ESG è assolutamente in linea con la visione strategica del Gruppo, orientata a garantire la massima trasparenza e tracciabilità degli investimenti nei confronti del mercato.

D) La sostenibilità è un fondamento della vostra gestione del patrimonio real state: in che modo?

R) Tutti i nuovi asset che entrano in portafoglio sono certificati LEED. Per noi il rating ESG è assolutamente centrale, anche per il nostro ruolo di operatori accreditati per la fornitura dei rating, il cui scopo è evidentemente dare trasparenza al mercato, creare benchmark e definire best practice per il settore.

I dati della sperimentazione REbuilding network con SDA Bocconi

Anticipati in qualche forma al MIPIM di Cannes 2023, i dati ufficiali della sperimentazione del modello di Rating ESG saranno a breve disponibili per la consultazione.

Per avere la certezza di non perderli, vi consigliamo di iscrivervi alla newsletter di REbuilding network.