Proprietà + Tecnologia = PropTech

Tutti i settori industriali sono interessati dalla trasformazione digitale, la protagonista della IV Rivoluzione Industriale: edilizia e settore immobiliare – con l’avvento delle PropTech – non sono esclusi.

La proprietà immobiliare sta cambiando, accostandosi all’innovazione tecnologica nell’assemblaggio dei dati degli edifici, nelle transazioni stesse che definiscono le forme di proprietà, nel design delle strutture e, di conseguenza, delle città.

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Possiamo tranquillamente parlare non più di “real estate” ma di “digital estate”, e i driver fondamentali di questo cambiamento sono il BIM, i big data, le tecnologie smart.

Nascono le PropTech, nuove aziende e start up del settore che promuovono un meccanismo di ricerca e accumulo dei dati sugli edifici: dati che, in ultima analisi, facilitano il lavoro dei property manager e garantiscono alle proprietà e ai loro clienti un approccio sempre più umanocentrico, sempre più fondato sulle esperienze che possono essere vissute all’interno degli edifici.

Si tratta di un percorso nato circa dieci/quindici anni fa con i primi green building e che ora si estende e passa a livello di città, realizzando vere smart city: cominciano ad esistere e ad essere vissuti attivamente edifici, aree urbane e interi territori che hanno nuove forme di gestione.

Che ruolo possono avere le PropTech?

In un contesto simile, l’intelligenza tecnologica di sensori, reti e dispositivi supporta un’infrastruttura che si occupa di raccoglierli, misurarli, leggerli e fornire le basi per anticipare le esigenze delle persone. Ci troviamo di fronte a un panorama in cui è possibile immaginare, costruire ed erogare servizi prima non utilizzati.

Il ruolo delle PropTech non è però soltanto quello di garantire una maggiore commerciabilità del prodotto immobiliare, ma anche quello di fare da volano per una profonda trasformazione urbana, ambientale, sociale.

I dati permettono infatti di gestire al meglio l’impatto ambientale e la sostenibilità degli edifici, garantendo un uso più efficiente dell’energia, una minore dispersione, con vantaggi per l’aria che tutti respiriamo. Inoltre, progettare in modo smart comporta una riconsiderazione degli elementi sociali dell’architettura, restituendole l’importanza che a volte sembra aver perso: immaginare nuovi spazi di lavoro e di vita, lavorare sui concetti di comunità, inclusione e innovazione sociale, benessere; sono tutte nuove attività sul tavolo dell’architetto. Da questa progettazione sociale si genera poi una pianificazione di area geografica completamente nuova, che prevede una spazialità coerente con le funzionalità delle zone smart e coniuga architettura, estetica e funzionalità.

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Tutto risulta intrecciato e interconnesso: i saperi e le conoscenze che provengono da ambiti disciplinari diversi si completano, nella logica della rete che è più della somma delle singole parti: una logica che noi di REbuilding network ben conosciamo. Su questi temi, un piccolo consiglio di ascolto: l’intervista di Claudio Cont, Managing Director di REbuilding network che trovate sul podcast di Small Talk With.

Quali sono dunque gli ambiti su cui interviene una PropTech? Si tratta essenzialmente di tre ambiti, ben descritti nel blog di Concrete Investing:

  • lo Smart Real Estate: permette una migliore gestione degli asset immobiliari, facilita il loro esercizio e le operazioni collegate, e utilizza sistemi tecnologici avanzati per questi scopi
  • la Shared Economy: definisce le proprietà immobiliari in modo intelligente rispetto alle fasi di utilizzo, e riguarda le condivisioni di edifici a scopo abitativo o commerciale/terziario
  • il Real Estate Fintech: comprende attività di brokeraggio, crowdfunding per gli acquisti, investimenti e aste.

Capito il ruolo delle PropTech, vediamo ora come interviene la trasformazione digitale nell’immobiliare, nelle sue diverse applicazioni.

Digital Transformation del settore immobiliare: il BIM e il Digital Twin

La modellazione BIM (Building Information Modelling) è forse la più matura e promettente tra le tecnologie attualmente a disposizione della digital transformation immobiliare. Si tratta di un modello delle informazioni di un edificio: la rappresentazione digitale – in forma di dati – delle caratteristiche, siano essere funzionali o fisiche. È, in sostanza, lo strumento che permette di ottenere un Digital Twin del progetto in costruzione o dell’edificio esistente.

Questo “gemello digitale” rappresenta una copia esatta di elementi fisici, processi, luoghi, oggetti, sistemi: tutti temi fondamentali nella manutenzione predittiva e utili per cambiare radicalmente il paradigma della progettazione, della vendita e della produzione. I vantaggi che derivano dall’applicazione del modello del Digital Twin sono evidenti:

  • le attività del personale dell’edificio e dei fornitori di servizi vengono rese più evidenti e trasparenti allo stesso tempo, dal momento che si condivide in tempo reale la fotografia o, per meglio dire, la ripresa di quel che accade sul campo;
  • le analisi di fattibilità degli interventi da realizzare rendono più puntuale il controllo dei costi e diminuiscono il numero dei sopralluoghi necessari in presenza, particolarmente problematici in tempi come quelli che stiamo vivendo;
  • l’analisi dei dati restituiti dal sistema-edificio consente di bilanciare nel modo più adeguato le manutenzioni, prevederne l’impatto e prevenire i guasti a sistemi e impianti in modo molto più efficace del solito

Digital transformation: l’importanza dei Big Data e dell’Internet of Things

I Big Data sono un’altra grande opportunità dell’approccio digitale al real estate: investitori e sviluppatori hanno letteralmente “fame” di indicazioni utili per capire dove e come pianificare gli investimenti, mentre i property manager desiderano big data per gestire i patrimoni nella direzione dell’efficienza energetica.

L’Internet of Things permette di digitalizzare l’immobile e ottenere una mole notevole di dati attraverso sensori: non solo una mappatura del sistema energetico ma un monitoraggio in tempo reale che comprende tutti gli impianti e i servizi erogati. Dati fondamentali che avvicinano alla giusta comprensione di come gli utenti usano gli spazi.

Internet of Things, Big Data, e intelligenza artificiale: da questo patto a tre si può delineare un quadro ottimale entro la cui cornice prendere decisioni. Si tratta di una situazione che nel giro di pochi anni porterà a far salire considerevolmente il valore dei questi smart spaces.

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In questo momento c’è però ancora una vera e propria frustrazione diffusa tra investitori, sviluppatori e property manager nel constatare il gap tra la mole di dati disponibili e la difficoltà a sfruttarli per ottenere rapidamente informazioni che siano concretamente utilizzabili.

Il Real Estate Center del Politecnico di Milano, con l’ultima edizione del suo Proptech Monitor ha evidenziato investimenti di 9 miliardi di dollari in società del proptech nei soli primi 6 mesi del 2019: si tratta di un’indicazione chiara, che rende evidente come oggi la priorità sia proprio quella di dare un senso a tutti i dati a disposizione. Un’operazione, questa, che presuppone due fasi: misurazione e gestione dei dati. Come ci si muove in queste due direzioni?

Misura e gestione dei Big Data

Partiamo dall’inizio, dalla fase di misura: è necessario misurare consumi energetici, variabili ambientali, elementi strutturali. Di fatto, questo già accade da qualche anno grazie alle tecnologie Internet of Things, con – ad esempio – i quadri elettrici intelligenti: al loro interno già rendono disponibili sistemi per il monitoraggio energetico, l’auto-diagnostica e il comando delle apparecchiature. Possiamo però pensare anche ai Building Management Systems, in grado integrare al meglio tutta la rete di sensori ambientali all’interno degli edifici e automatizzare la regolazione di luci e aria calda/fredda in base a parametri stabiliti di temperatura, umidità, CO2 nell’aria. Di fatto, i sensori stessi che comunicano tra loro in queste reti di dati sono ormai dei veri e propri sistemi di misura a più dimensioni: forniscono dati su tutte le varianti ambientali e strutturali degli edifici, oppure sui livelli di inquinamento da radon, fumo, VOC, etc.

Questa grande mole di dati di cui già oggi abbiamo disponibilità acquisisce un reale valore che ne determina il pieno potenziale nel momento in cui si trasforma da una semplice misura ad un’informazione strutturata a supporto delle decisioni sulla gestione e l’esercizio di un edificio: ecco la funzione fondamentale che determina quanto tutto il sistema è smart. Non solo: grazie all’intelligenza artificiale, è possibile elaborare modelli di previsione di come sarà lo stato dell’edificio e degli impianti (e i costi connessi), in futuro, e quindi adeguare le scelte – di manutenzione, gestione operativa o anche di investimento – in base allo scenario più idoneo.

Da tempo REbuilding network ha colto questa necessità. Per trasformare misure e dati in informazioni utili per prendere decisioni Schneider Electric – socio fondatore di REbuilding network – offre soluzioni di advisor su tutti i sistemi tecnologici di un edificio, contenuti nella piattaforma ExoStruxure: Asset Advisor, Building Advisor, Workplace Advisor, Microgrid Advisor, Resource Advisor.

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Il compito di questi sistemi analitici avanzati è di fornire insightsui sistemi tecnologici, con report strutturati, per comprendere lo stato e l’evoluzione di quadri elettrici, delle apparecchiature HVAC, dell’utilizzo dello spazio interno, della smart-grid, o delle risorse energetiche impiegate. Oltre, ovviamente, a quelli di tutti i sistemi tecnologici presenti nell’edificio. Insieme a questi “cruscotti” visivi gli advisor forniscono allarmi ai manutentori, quando i sistemi e le apparecchiature entrano in uno stato di rischio che può preludere al fermo impianto.

In questo modo è possibile realizzare la manutenzione condition-based, ovvero con una programmazione di intervento in base alla curva di decadimento dell’efficienza di un’apparecchiatura. Facciamo un esempio: un componente di un edificio ha un certo tempo di vita atteso, la sua piena efficienza arriva fino a un tempo dato (chiamiamolo T1 ) e la rottura avviene in un momento successivo (T2). La sostituzione si può programmare per la massima efficienza, intervenendo tra T1 e T2: in questo modo non si rischia il fermo impianto, la produttività e l’esercizio sono garantiti, e soprattutto la manutenzione è programmabile nel tempo.

Una rivoluzione digitale che sa di sostenibilità

Come appare chiaro da quanto abbiamo riportato in questo focus, il successo del settore immobiliare è oggi sempre più legato all’innovazione, nonostante la sua natura poco incline al cambiamento. E di questa innovazione il digitale è parte integrante e fondamentale. Tutto il comparto immobiliare viaggia verso concetti di interconnessione, interdipendenza tra dati, tecnologie e decisioni operative ed economico-finanziarie. Da qualche tempo ci racconta questa dinamica anche un esempio eclatante: il tema ESG, entrato prepotentemente ormai come metrica di misurazione e rendicontazione delle performance, soprattutto nei settori finanziari. Ne abbiamo parlato nel nostro focus dedicato al primo fondo immobiliare ESG italiano creato da COIMA, un player storico del settore.