Industrializzazione e digitalizzazione dell’edilizia

L’industrializzazione dell’edilizia non è un tema nuovo, per chi opera nel settore, anzi.
Le Edizioni Dedalo, nella loro collana “Il Politecnico”, diedero alle stampe già nel 1965 un testo proprio dal titolo “L’industrializzazione dell’edilizia” con una serie di importanti contributi sul tema.
Oggi, nel 2021, a che punto siamo sul tema?

Di fatto, se per lungo tempo, almeno fino all’inizio degli anni 2000, industrializzazione ha fatto rima con prefabbricazione degli edifici, oggi le soluzioni che il mercato offre hanno sostituito quelle tradizionali, proponendo nuovi e diversi criteri di progettazione e realizzazione.

Dai cosiddetti off site manufacturing, e system engineering, si è arrivati oggi al protagonismo di soluzioni dall’altissimo contenuto tecnologico, che utilizzano materiali nuovi, che puntano alla riqualificazione del patrimonio immobiliare esistente e che pongono l’attenzione sui processi di gestione degli edifici, guardando alla loro capacità di essere non più semplici strutture da abitare, ma fonti di nuovi servizi per le persone e gli ambiti urbani.

In che modo un edificio può mutare il proprio ruolo “sociale” da ambiente destinato ad ospitare persone e attività produttive a luogo di ideazione e fornitura di veri e propri servizi alle persone, alle comunità, alle aree urbane?

Ad esempio concentrando l’attenzione sugli aspetti gestionali, attraverso la dotazione di sensoristica intelligente e il lavoro di nuove figure come quella del property manager: elementi che garantiscono alle proprietà e ai loro clienti una gestione sempre più umanocentrica, fondata sull’esperienze d’uso e di vita delle persone, da cui scaturiscono bisogni e progettualità di nuovi servizi che gli edifici sono in grado di erogare.

Di tutto questo abbiamo parlato, affrontando il tema della digitalizzazione, nel nostro focus sulle PropTech, che vi consigliamo di leggere.

Come ha giustamente osservato il professor Angelo Luigi Camillo Chiribini in un articolo di qualche anno fa su Ingenio, uno dei principali problemi dell’edilizia in Italia è stato quello di gestire spesso il segmento della riqualificazione immobiliare e del miglioramento sismico nel modo sbagliato, senza sistematicità.

Se da un lato è vero che le politiche di incentivi per la riqualificazione (di cui abbiamo parlato in un focus dedicato a questo tema) hanno trainato l’edilizia del nostro paese negli ultimi anni, è altrettanto vero che l’hanno fatto consolidando alcune caratteristiche del mercato italiano, eccessivamente frammentato e parcellizzato – come dice Chiribini – in tanti, forse troppi, operatori diversi.

È mancata integrazione, in un mare di micro-committenti e micro-imprenditori: spesso non si è fatto un ragionamento di sistema che, dalla singola riqualificazione prendesse il la per portare alla dimensione della riqualificazione d’area, della riqualificazione urbana.

Forse – possiamo dirlo – in questo senso è mancata anche un po’ di visione da parte dei progettisti: non sempre si è avuto chiaro, a diversi livelli, il ruolo sociale del progettista e dell’architetto.
Un ruolo che invece risulta fondamentale a questo livello di consapevolezza del proprio ruolo, come abbiamo avuto modo di puntualizzare nella nostra chiacchierata con Eleonora Gerbotto, Direttrice della Fondazione per l’Architettura di Torino.

L’integrazione dei processi di riqualificazione, ricondotta a diversi step fondativi di un metodo della riqualificazione che porti gli edifici ad aumentare il proprio valore non solo commerciale, ma anche e soprattutto sociale, è uno dei pilastri della mission di REbuilding network.

Un pilastro fondato sulla centralità del progettista come attore protagonista, come regista dell’intero processo di restituzione di valore agli immobili attraverso una riqualificazione che parta dall’instillare “intelligenza attiva” all’interno degli edifici: tecnologia, dati, capacità di analisi che portino ad un’evoluzione in senso digitale della gestione.

Per questo è nato in REbuilding network il programma RE-Xpert, fiore all’occhiello della nostra Academy: una formazione mirata a sfumare i contorni, troppo spesso irrigiditi nel corso degli anni, tra le diverse professionalità che un moderno progettista deve mettere in campo per coordinare in prima persona il processo di riqualificazione di un edificio che aspiri ad essere elemento di intelligenza all’interno di un’area smart, come può essere la smart city del (presente)futuro

Secondo il programma di ricerca ELISIR sul tema dell’industrializzazione dell’edilizia, che ha visto collaborare l’Università degli Studi di Brescia, ESEB, Politecnico di Milano, e alcune realtà produttive del settore tra cui anche Schneider Electric e Harley & Dikkinson, soci di REbuilding network, possiamo attenderci come ragionevoli tre livelli di industrializzazione del mercato edilizio italiano:

• un livello di innovazione tecnologica di prodotti e componenti, legato in buona sostanza al mondo dei sensori intelligenti
• un livello di innovazione di sistema sui processi di recupero delle prestazioni degli edifici, che si muove sia nell’ambito delle certificazioni sia nell’ambito degli involucri intelligenti
• un business model che, come detto, cambia per offrire servizi a chi abita gli edifici

Vediamo ora nel dettaglio questi tre livelli.

Innovazione tecnologica di prodotti e componenti

Come anticipato, l’innovazione dei componenti va giocata principalmente oggi sui sensori che restituiscono fedelmente e in ogni momento consumi energetici, variabili ambientali, stato degli elementi strutturali.

Di fatto, questo già accade da qualche anno grazie alle tecnologie Internet of Things, con – ad esempio – i quadri elettrici intelligenti: al loro interno già rendono disponibili sistemi per il monitoraggio energetico, l’auto-diagnostica e il comando delle apparecchiature.
Possiamo però pensare anche ai Building Management Systems, in grado di integrare al meglio tutta la rete di sensori ambientali all’interno degli edifici e automatizzare la regolazione di luci e aria calda/fredda in base a parametri stabiliti di temperatura, umidità, CO2 nell’aria.
I sensori stessi che comunicano tra loro in queste reti di dati sono ormai dei veri e propri sistemi di misura a più dimensioni: forniscono dati su tutte le varianti ambientali e strutturali degli edifici, oppure sui livelli di inquinamento da radon, fumo, VOC, etc.

Questa grande mole di dati di cui già oggi abbiamo disponibilità acquisisce un reale valore che ne determina il pieno potenziale nel momento in cui si trasforma da una semplice misura ad un’informazione strutturata a supporto delle decisioni sulla gestione e l’esercizio di un edificio: ecco la funzione fondamentale che determina quanto tutto il sistema è smart.
Non solo: grazie all’intelligenza artificiale, è possibile elaborare modelli di previsione di come sarà lo stato dell’edificio e degli impianti (e i costi connessi), in futuro, e quindi adeguare le scelte – di manutenzione, gestione operativa o anche di investimento – in base allo scenario più idoneo.

Da tempo REbuilding network ha colto questa necessità.
Per trasformare misure e dati in informazioni utili per prendere decisioni Schneider Electric – socio fondatore di REbuilding network – offre soluzioni di advisor su tutti i sistemi tecnologici di un edificio, contenuti nella piattaforma ExoStruxure: Asset Advisor, Building Advisor, Workplace Advisor, Microgrid Advisor, Resource Advisor.

Il compito di questi sistemi analitici avanzati è di fornire insight sui sistemi tecnologici, con report strutturati, per comprendere lo stato e l’evoluzione di quadri elettrici, delle apparecchiature HVAC, dell’utilizzo dello spazio interno, della smart-grid, o delle risorse energetiche impiegate. Oltre, ovviamente, a quelli di tutti i sistemi tecnologici presenti nell’edificio. Insieme a questi “cruscotti” visivi gli advisor forniscono allarmi ai manutentori, quando i sistemi e le apparecchiature entrano in uno stato di rischio che può preludere al fermo impianto.

In questo modo è possibile realizzare la manutenzione condition-based, ovvero con una programmazione di intervento in base alla curva di decadimento dell’efficienza di un’apparecchiatura.

Ma non si tratta dell’unico esempio riscontrabile all’interno della rete REbuilding network.

Da citare sicuramente anche il sistema IoT di iGuzzini per l’indoor navigation, con il quale è possibile creare percorsi in ambienti indoor per raggiungere oggetti o luoghi: una soluzione basata su servizi smart, personalizzabili in base a bisogni e preferenze delle persone che vivono all’interno degli ambienti, e che permettono di generare nuovi servizi per il mercato retail, per i musei, o per luoghi pubblici, come ad esempio gli aeroporti. Migliorare l’accoglienza, razionalizzare i flussi di movimento interni agli edifici: tutto questo oggi è già possibile con la digitalizzazione.

I servizi smart non sono soltanto a beneficio del mondo business, ma anche dei privati, come nel caso della proposta di ATAG relativa ai generatori termici iZone, perfettamente integrabili nei sistemi di domotica delle abitazioni private: efficienza energetica, copertura delle esigenze più diverse, tecnologia evoluta per personalizzare al massimo la fruizione del comfort termico all’interno delle abitazioni.

Innovazione di sistema sui processi di recupero delle prestazioni

Il patrimonio immobiliare italiano è decisamente vecchio, ma può essere in parte riqualificato e attualizzato a una nuova visione del settore immobiliare.
Il modo in cui questo può essere fatto passa attraverso innovazioni di processo che integrano la tecnologia non più soltanto nelle nuove costruzioni ma anche, appunto, nei vecchi immobili che vengono “aggiornati” alle esigenze – principalmente di sostenibilità ambientale – che oggi sono giustamente considerate come fondamentali.

Questo significa prestare attenzione ai consumi, alle prestazioni energetiche, ma anche a fattori “nuovi” nel discorso edilizio, come il benessere abitativo di chi vive all’interno degli edifici. Lavorare sulla costruzione del benessere è – e sarà ancor di più negli anni a venire – fondamentale per guidare la crescita del settore edilizio: lo sa bene Saint-Gobain, che ha dedicato a questo il proprio programma di azione Multi Comfort.

Andare verso il benessere significa cambiare i processi tradizionali, ad esempio introducendo lo strumento delle certificazioni sulla scorta di quanto fatto in termini energetici e di sostenibilità con la certificazione LEED (ne parla il sito di Habitech, socio REbuilding network), e allargando l’orizzonte a certificare il benessere.
A questo si devono strumenti fondamentali come la certificazione WELL.

Nella direzione di coniugare innovazione di processo, recupero delle prestazioni energetiche e sostenibilità ambientale va anche l’ultimo ingresso all’interno della rete di REbuilding network, quello di Zanetti Srl, azienda storica del territorio trentino che da oltre mezzo secolo crea soluzioni per la progettazione e realizzazione di facciate continue in alluminio e vetro, rivestimenti esterni e serramenti.

Grazie a un modello di produzione che integra progettazione parametrica e design thinking, modellazione 3D e prototipazione rapida delle nuove soluzioni, il “processo Zanetti” consente di verificare l’avanzamento del lotto in produzione o in cantiere in tempo reale: ogni componente da produrre o da montare è tracciabile in qualsiasi momento ed è sottoposto a stringenti controlli qualità che ne determinano la conformità al progetto.

Un esempio di industrializzazione di processo edilizio resa possibile dalla digitalizzazione che ben spiega Alberto Zanetti, AD di Zanetti Srl, in questo video in cui racconta l’ingresso dell’azienda in REbuilding network.

Molto interessante in questo senso il caso della realizzazione Zanetti per BNP Paribas in via Vittor Pisani a Milano, in cui una delle sfide è stata far coniugare alla perfezione prestazioni energetiche, architettura e tempistiche di cantiere.

Un nuovo business model orientato ai servizi

Dall’intelligenza dei dati applicata agli edifici, dalla capacità di saperli monitorare in tempo reale e di analizzarne il significato complesso in termini di come gli immobili vengono utilizzati nella realtà dalle persone, nasce – insieme alla capacità del settore edilizio di industrializzare e digitalizzare i processi – un nuovo modello di business per l’immobiliare.
Un modello attento alla sostenibilità, che punta al benessere, all’ottimizzazione di risorse e tempi, spazi, ambiti urbani.

L’opportunità è ghiotta e decisamente interessante, come emerge anche da questo nostro video focus dedicato al tema.

Siamo di fronte ad una rivoluzione importante nel settore immobiliare che di fatto ha creato un nuovo dialogo e riallineato tutti gli attori della filiera: dal proprietario all’utente, fino al produttore di componenti.
Tutti devono integrarsi, non ultimi i costruttori, per creare soluzioni che coniugano tutti gli elementi appena citati e che puntano ad offrire performance.

REbuilding network ha creato un soggetto che interpreta questa rivoluzione e ne è protagonista reale puntando sempre più a diventare un riferimento per il comparto immobiliare in grado di offrire tecnologie, processi e garanzia di prestazioni in un unico interlocutore.

Un soggetto che non solo ha chiari i temi del presente dell’edilizia e dell’immobiliare, ma anche e soprattutto quelli che occuperanno i prossimi anni, come ad esempio la decarbonizzazione (ne parliamo nel nostro Glossario della Riqualificazione): un obiettivo europeo e globale che, se raggiunto, garantirà una riduzione dell’impatto ambientale del settore delle costruzioni, uno dei più impattanti. E questo sarà possibile anche grazie ai processi di industrializzazione dell’edilizia.

Serve dunque un cambio di rotta e di strategia: spostare l’attenzione del mercato immobiliare dai materiali e dalla tipologia di costruzione ai comportamenti che si determinano nelle persone per via delle caratteristiche di un edificio e del distretto urbano con lo contiene.

Al tempo stesso, in ambito edilizio, occorre industrializzare le entità fisiche nelle modalità che abbiamo descritto e digitalizzare – parallelamente – i comportamenti delle persone che abitano gli immobili attraverso i dati che oggi è possibile raccogliere, analizzare, studiare.

Questo porta ad erogare nuovi servizi che sono fondati sull’analisi di questi comportamenti, a riconfigurare le catene di fornitura: le figure professionali coinvolte si ibridano sempre di più, e i loro contorni si sfumano.
Servono professionalità complesse e multiformi, servono veri e propri registi dei processi edilizi, di riqualificazione, immobiliari, con competenze che abbracciano diversi campi.

Questa è la direzione verso la quale andare e verso la quale REbuilding network traccia il percorso – ad esempio – con la formazione rivolta ai professionisti all’interno dell’Academy REbuilding, centrata sulla figura del RE-Xpert, il professionista della riqualificazione integrata. I nuovi corsi partono a giugno ed è possibile vedere il programma nella sezione Academy del sito.

Per saperne di più è possibile contattarci oppure iscriversi alla newsletter di REbuilding network.