Glossario della riqualificazione immobiliare

La riqualificazione integrata di un immobile spiegata attraverso le parole simbolo di un processo di trasformazione che dà valore aggiunto agli edifici.
REbuilding network ha creato un glossario della riqualificazione che racchiude le principali, chiarendone il significato una ad una.

L’automazione degli edifici consente un uso più efficiente degli impianti, dal punto di vista energetico e gestionale: se pensiamo che il 42% dell’energia mondiale viene utilizzata negli edifici, e che metà di questa viene sprecata a causa dell’inefficienza del sistema di gestione degli immobili, comprendiamo facilmente quanto ricevere allarmi, regolare temperature e illuminazione, preparare report energetici, gestire programmi di utilizzo degli impianti sia un’attività centrale per la sostenibilità.

In media la spesa per un edificio è ripartita al 75% in spese di gestione durante il suo ciclo di vita, e solo al 25% in spese di capitale: portare automazione significa aumentarne la produttività, ottimizzare l’uso dell’energia, garantirne l’efficienza operativa.

Schneider Electric, socio della rete REbuilding network, propone la piattaforma EcoStruxure for Building per l’automazione degli edifici, di qualunque dimensione e tipologia. Potete scoprire  EcoStruxure in questa video-referenza dedicata a NOI Techpark, il più grande centro d’innovazione dell’Alto Adige, sorto a Bolzano dalla riqualificazione dell’ex-fabbrica Alumix.

Il Building Information Modeling è un metodo per ottimizzare la pianificazione, realizzazione e gestione di edifici grazie alla costruzione di un modello di dati che racchiude tutto ciò che occorre alle diverse discipline che verranno coinvolte nella progettazione e gestione dell’edificio. Il ciclo di vita dell’opera costruita viene definito nel BIM, dalla fase progettuale, attraverso la fase di realizzazione, fino a quella di uso e manutenzione.

Le informazioni più comunemente raccolte in un BIM riguardano la localizzazione geografica, la geometria, le proprietà dei materiali/componenti/sistemi e degli elementi tecnici, le fasi di realizzazione, le operazioni di manutenzione, lo smaltimento di fine ciclo.

Il BIM nasce dalla volontà di promuovere la collaborazione tra i progettisti, l’interoperabilità dei software, l’integrazione tra i processi e la sostenibilità dei progetti realizzati. La tecnologia BIM offre molteplici vantaggi come: maggiore efficienza e produttività, meno errori, meno tempi morti, meno costi, maggiore interoperabilità, massima condivisione delle informazioni, un controllo più puntuale e coerente del progetto.

Per ulteriori informazioni su questa metodologia potete approfondire:

• Guida alla trasformazione digitale in edilizia
• BIM portale
• Agenda Digitale

Con questo termine si indica un sistema di gestione e automazione degli edifici che controlla e monitora le apparecchiature meccaniche ed elettriche come la ventilazione, l’illuminazione, i sistemi di alimentazione, i sistemi antincendio e di sicurezza. Un sistema BMS è composto da hardware e software. Quest’ultimo solitamente è configurato in modo gerarchico e può essere proprietario, utilizzando protocolli come C-Bus, Profibus, e così via. Ultimamente sta prendendo sempre più campo l’uso di protocolli Internet e standard aperti come DeviceNet, SOAP, XML, BACnet, LonWorks, Modbus o KNX.

In economia aziendale il CapEx è la spesa in conto capitale (Capital Expenditure), ovvero la spesa sostenuta per l’acquisto di un asset dell’azienda: solitamente si tratta di immobili, macchinari, etc
Questa spesa viene gestita fiscalmente spalmandola sugli anni di vita del bene, con il processo detto di capitalizzazione.

L’altra faccia della medaglia rispetto al CapEx è l’OpEx, ovvero l’Operating Expense, la spesa corrente che viene sostenuta per la gestione dei beni di proprietà.

Gli investimenti di riqualificazione edilizia ed energetica sono quasi tutti CAPEX, come approfondito nella ricerca CRESME sul nostro focus dal titolo “Il patrimonio immobiliare italiano e la riqualificazione energetica”.

La riqualificazione immobiliare agisce su processi e scelte che sono in grado di riequilibrare il rapporto solitamente squilibrato tra spese di acquisto e spese di gestione di un immobile.

Una delle strade per rendere energeticamente più efficiente un immobile è quella di “vestirlo” con un cappotto in grado di isolarlo al meglio dalla temperatura esterna: proprio come facciamo noi indossando un cappotto di lana per ripararci dal freddo.

Il “cappotto termico” di un edificio è un sistema composto da una serie di materiali che lavorano in sinergia per contrastare e ritardare lo scambio di calore interno/esterno: questo vuol dire che ripara sia dal freddo, sia dal caldo. E anche dal rumore.

Uno dei vantaggi che offre il cappotto è la possibilità di operare totalmente dall’esterno, con pochi o nulli disagi per gli occupanti: nell’intervento di riqualificazione dell’immobile di Via Novelli a Roma realizzato da REbuilding network  è stato ad esempio utilizzato il nuovo spessore dato dal cappotto per creare un nuovo impianto di distribuzione del calore (o dell’acqua refrigerata) operando senza intervenire in modo massiccio all’interno degli appartamenti.

Il comfort acustico può essere definito come la sensazione di benessere che si prova durante lo svolgimento di una qualsiasi attività quando si è all’interno di un campo sonoro.
La legge italiana con la 447/1995 regola l’inquinamento acustico e con il DPM del 5 dicembre 1997 determina i requisiti acustici passivi che devono avere gli edifici per garantire prestazioni minime di isolamento acustico: si tratta di requisiti che variano in relazione alle destinazioni d’uso degli ambienti e alla provenienza del rumore.

Nel luglio 2010 è stata approvata la norma UNI 11367 che propone un metodo di classificazione acustica delle unità immobiliari, basata su misurazioni effettuate al termine delle opere. La norma prevede quattro classi di efficienza acustica per gli immobili, dalla classe 1 (più silenziosi) alla classe 4 (più rumorosi).

REbuilding network opera per la ricerca del comfort acustico nelle proprie case history attraverso sistemi avanzati di progettazione, come il Multi Comfort di Saint Gobain.

E’ la specifica situazione di benessere abitativo soddisfatta dalle condizioni termiche di un ambiente, percepita dall’individuo che occupa lo spazio in questione. Una condizione fisica e mentale quindi, che genera la sensazione di benessere quando i valori termici sono soddisfacenti rispetto le esigenze della persona, tutelandone al contempo la salute. La progettazione del comfort termico nella riqualificazione di un immobile o nella costruzione del nuovo, deve tenere conto di specifici fattori per garantirne l’efficacia. Esistono 5 elementi comuni per progettare bene un edificio dal punto di vista del comfort termico: l’isolamento, l’apporto solare, l’inerzia termica, la tenuta all’aria e la ventilazione. Per una progettazione integrata che abbia come obiettivo il miglioramento del benessere delle persone, la valutazione del comfort termico è di fondamentale importanza. Abbiamo approfondito il tema del comfort della persona negli ambienti nel nostro focus, oltre ad aver realizzato dei VIDEOfocus dedicati, nel nostro canale youtube.

Il comfort visivo all’interno di un ambiente è quello stato in cui una persona può svolgere le proprie attività al meglio grazie all’adeguata illuminazione, che viene considerata la principale causa del comfort o del malessere.

Si tratta dunque di un tema che ha come prima protagonista la luce naturale e quella artificiale, l’illuminazione realizzata attraverso un’opportuna illuminotecnica.

I fattori che concorrono al comfort visivo sono quindi identificabili in

• disponibilità di luce naturale (la migliore) in quantità sufficiente
• distribuzione uniforme della luce
• buona combinazione di luce naturale e artificiale
• illuminazione adeguata all’attività che si sta svolgendo
• capacità di eliminare abbagli e forti contrasti

Termine che rappresenta il processo di riduzione del rapporto carbonio-idrogeno nelle fonti di energia, è al centro delle politiche di molti Paesi chiamati a far fronte alle conseguenze del cambiamento climatico. L’Unione Europea, nell’ambito del Pacchetto Clima-Energia approvato nel 2014, ha fissato ha fissato l’obiettivo di portare al 27% entro il 2030 la quota di consumo energetico finale soddisfatto da fonti rinnovabili e di ridurre del 30% le emissioni dei settori non interessati dall’ETS, tra cui anche quello degli edifici. ENEA, CNR e RSE hanno elaborato in questa prospettiva il “Catalogo delle Tecnologie Energetiche” al fine di censire le soluzioni tecnologiche efficienti da un punto di vista energetico e in grado di garantire una riduzione dell’impatto ambientale. Uno strumento molto interessante ed utile per affrontare la progettazione integrata nell’ottica della sostenibilità.

“il gemello digitale” di un edificio è il prodotto dell’utilizzo della modellazione BIM. Una copia esatta di elementi fisici, processi, luoghi oggetti e sistemi in formati digitale sotto forma di dati che consente ai progettisti di avere un più efficiente controllo sui costi e un’adeguata fotografia delle prestazioni, al fine di intervenire con tempestività e con scelte opportune in fatto di manutenzione.

Nel nostro VIDEOfocus dedicato alla trasformazione digitale del settore edilizio, il Digital Twin emerge come il risultato di un cambio di paradigma della progettazione, della vendita e della produzione. Candidato a rivoluzionare il modello di gestione di un edificio, il Digital Twin consente di simulare comportamenti e situazioni a vantaggio di un approccio predittivo sulla gestione dell’immobile e delle sue prestazioni.

Il termine domotica deriva dall’unione di un termine latino domus, che significa “casa”, e di un suffisso greco ticos, che indica le discipline di applicazione: si tratta dunque della scienza interdisciplinare che si occupa delle tecnologie che possano migliorare la qualità della vita in casa e, in generale, negli ambienti abitati dall’uomo.

In generale, la domotica coinvolge molte professionalità e discipline, e ha come obiettivi

• migliorare la qualità della vita in casa
• Aumentare la sicurezza
• Semplificare progettazione, iinstallazione, manutenzione e utilizzo della tecnologia domestica
• Ridurre i costi di gestione
• Convertire i vecchia ambienti e i vecchi impianti

Quali sono le principali applicazioni della domotica in un ambiente pensato per la vita delle persone? Solitamente si concentra su

• impianti elettrici domotici
• Impianti di riscaldamento automatizzati
• sistemi di allarme
• elettrodomestici
• Telesoccorso

Dal 2016 la legge prevede dei bonus fiscali pari al 65% dell’importo dei lavori per la realizzazione di impianti domotici: nel nostro focus dedicato agli sgravi fiscali per la riqualificazione ne parliamo in dettaglio.

Chi interviene sugli edifici che possiede per aumentarne il livello di efficienza energetica beneficia di una detrazione dalle imposte per parte delle spese sostenute: il cosiddetto ecobonus.
La detrazione può variare dal 50% all’85% sulla base delle caratteristiche degli interventi realizzati: per tutte le informazioni è possibile consultare la nostra Guida pratica alle agevolazioni fiscali per la riqualificazione immobiliare.

Il passaggio da un’economia definita lineare, esclusivamente incentrata allo sfruttamento delle risorse, ad un tipo di economia capace di tutelare ambiente, persone e valore, si è reso obbligatorio specie negli ultimi anni, come risposta ad un bisogno globale di crescita sostenibile. Questa transizione prende il nome di economia circolare e nell’edilizia oggi rappresenta una vera opportunità per ripensare le costruzioni. Con la riqualificazione del patrimonio immobiliare esistente, il settore edile torna al centro delle politiche economiche, portando il proprio contributo ad una riduzione dell’impatto ambientale che il comparto da sempre genera negativamente.

Ripensare al ciclo di vita dei materiali è un asset fondamentale per attivare il virtuosismo dell’economia circolare nel settore delle costruzioni, così come la digitalizzazione dei processi di produzione e l’ibridazione dei materiali. Concetto che emerge del rapporto sull’economia circolare nell’edilizia, redatto nell’ambito del progetto Italia 2030 promosso dal Ministero per lo Sviluppo Economico e Luiss Business School. Nello stesso studio emerge la necessità di concepire la gestione dei progetti partendo dalla costruzione di partnership che riducano costi e tempi, assicurando una maggiore competenza e quindi qualità.

L’efficienza energetica di un sistema è la sua capacità di raggiungere un dato risultato utilizzando meno energia di altri, considerati meno efficienti. Si tratta quindi di un sistema in grado di aumentare il proprio rendimento, risparmiare energia e ridurre i propri costi di esercizio.

L’Italia è uno dei paesi a maggior efficienza energetica, con un’intensità energetica primaria inferiore del 18% circa alla media dell’Unione Europea.
Per promuovere ulteriormente questa importante leva di sostenibilità (sono previsti 20 milioni di tonnellate equivalenti di petrolio in meno al 2020), sono disponibili diversi strumenti di incentivazione, reperibili sul sito del Ministero dello sviluppo economico.

I contratti EPC (detti anche contratti di rendimento/prestazione energetico/a) sono definiti nell D.L.g.s. 102/2014 come un accordo contrattuale tra un cliente e il fornitore in cui gli investimenti (lavori, forniture o servizi) realizzati sono pagati in funzione del livello di miglioramento dell’efficienza energetica stabilito contrattualmente.

In sostanza, il fornitore realizza interventi di riqualificazione di impianti ed edifici di proprietà del cliente a proprie spese. Il cliente, per la durata del contratto, paga al fornitore un canone la cui entità dipende dal risparmio che gli interventi hanno generato.

In questo modo

• il cliente non sostiene investimenti per gli interventi di riqualificazione, che sono a carico del fornitore
• c’è l’interesse comune a realizzare al meglio gli interventi: il cliente paga un corrispettivo proporzionale al grado di efficienza ottenuto con i lavori

Il contratto Energy Procurement and Construction Management (EPCM) ha una serie di differenze rispetto al contratto EPC, che sostanzialmente ricadono sul ruolo che ha il fornitore nello stipulare l’accordo con il cliente finale.

Mentre in un contratto EPC il fornitore si incarica di realizzare il piano tecnico e funzionale degli interventi, restituendo poi “le chiavi” dell’edificio a fine lavori al cliente, nel caso dell’EPCM il fornitore non è direttamente coinvolto nei lavori, ma si “limita” ad essere responsabile della sovrintendenza al corretto sviluppo del contratto, per conto del proprio cliente.

Ulteriore differenza è che nel contratto EPC il cliente stipula un agreement con il proprio fornitore, che poi si occupa in prima persona di contrattualizzare gli ulteriori fornitori: in questo modo il cliente ha un unico interlocutore con cui dialogare e su cui, in caso negativo, rivalersi. Nel caso dell’EPCM invece, il fornitore ha la responsabilità di preparare e accompagnare il cliente a stipulare singoli contratti con tutti gli ulteriori fornitori coinvolti: il cliente finali ha quindi n relazioni contrattuali invece che una sola.

L’acronimo che sta per: Environmental, Social and Governance. Sono i tre macro criteri che stanno trainando i nuovi obiettivi di Finanza sostenibile a tutti i livelli ed in tutti i settori. Oggi i fondi ESG tracciano le direzioni degli investimenti immobiliari, nell’ottica di contribuire ad un innalzamento degli standard di vita dell’individuo, attraverso la presa di coscienza da parte del settore edilizio del proprio impatto ambientale, sociale ed economico. In questo scenario si inserisce il primo fondo immobiliare italiano di COIMA, “ESG City Impact Fund” di cui abbiamo parlato nel nostro FOCUS dedicato. Un fondo immobiliare da 1,5 miliardi, caratterizzato dall’impegno, verso i propri investitori ed il mercato, del raggiungimento anche di determinati obiettivi non finanziari, in linea con le richieste di mercato attuali e di interesse crescente negli ultimi anni. Un Fondo ESG coniuga il raggiungimento delle performance finanziarie, con obiettivi ambientali e sociali, strutturati e gestiti attraverso pratiche di etica e trasparenza societaria. Un tipo di investimento che si pone a metà strada tra le operazioni filantropiche, le cui finalità sono il raggiungimento di impatti tipicamente sociali e culturali, e le operazioni tradizionali, che traguardano finalità prevalentemente economiche.

Acronimo che sta per  Life Cycle Assessment e riguarda una metodologia analitica, strutturata e standardizzata a livello internazionale atta all’analisi e la relativa quantificazione dei potenziali impatti ambientali e sulla salute umana di un processo, prodotto o servizio, partendo dal relativo consumo di risorse e dalle emissioni prodotte.

La valutazione del ciclo di vita dei materiali da costruzione utilizzati è un’analisi tecnica che valuta l’impatto sull’ambiente dei singoli materiali durante il suo intero processo vitale, dall’estrazione alla produzione, dall’utilizzo al riuso e riciclo.

Un sistema ideato per favorire l’accesso del settore edile nell’economia circolare, migliora le prestazioni degli edifici, a beneficio di una migliore salute degli individui che li occupano e dell’ambiente in generale.

LED è l’acronimo di Light Emitting Diode, o – in italiano – diodo a emissione di luce. Si tratta di un dispositivo che sfrutta la capacità di alcuni materiali di emettere spontaneamente luce quando sono attraversati dalla corrente elettrica.

La luce prodotta dai LED, priva di raggi ultravioletti e infrarossi, assicura – rispetto all’illuminazione tradizionale – risparmio, efficienza luminosa, maggiore durata e sostenibilità.

Il risparmio si attesta tra il 50% e il 70% rispetto alla tradizionale illuminazione, accompagnato da un’efficienza luminosa quasi 10 volte superiore rispetto all’incandescenza. Le luci a LED durano anche molto di più: la vita media di una semplice lampadina a filamento è intorno ai 250 giorni, mentre quelle a LED sono in grado di funzionare per oltre 8000 giorni. Ulteriore vantaggio, è quello della sostenibilità: le luci a LED non contengono gas nocivi alla salute o sostanze tossiche.

Terminologia che in edilizia denota il processo della nuova industrializzazione che prevede, per traduzione letterale, la realizzazione dei materiali di costruzione in un ambiente “altro” da quello in cui verrà poi utilizzato ed istallato. L’edilizia off-site, dislocando in fabbrica tutti i processi di produzione, consente una riorganizzazione dei processi e delle tecnologie a favore di una maggiore efficienza e qualità del risultato ottenuto. Il rapporto che ne deriva è il risultato tra una considerevole riduzione dei costi e un aumento della produttività. Maggior controllo sull’analisi dei costi, sulle performance generali dell’edificio e sul ciclo di vita dei materiali.

In economia aziendale l’OpEX è la spesa operativa (Operating Expense), cioè il costo necessario per gestire un prodotto o un sistema.
Se ci riferiamo alla voce precedente a questa legata, ovvero il CapEx, potremmo dire che il costo per l’acquisto di una stampante  è il CapEx, mentre quello per il toner è l’OpEx.

La progettazione integrata (Integrated design) può essere descritta come un approccio di tipo olistico, multidisciplinare e collaborativo alla progettazione di un edificio, o di una riqualificazione immobiliare.

È fondamentale per concepire edifici moderni, efficienti dal punto di vista energetico e con alte ambizioni ambientali: riesce infatti a gestire le problematiche che si incontrano in simili progetti, molto complessi perché devono integrare un alto numero di requisiti e richieste.

Sul tema della progettazione integrata consigliamo la lettura dell’interessante Guida alla progettazione integrata di Anne Sigrid Nordby e Per F. Jørgensen, e del focus di REbuilding network in cui viene spiegato l’approccio integrato alla riqualificazione della rete.

Proptech è un neologismo della IV rivoluzione industriale che con la trasformazione digitale ha interessato anche l’edilizia e il settore immobiliare. Il termine, che deriva dalla crasi di Proprietà + Tecnologia, indica un nuovo comparto aziendale di società che promuovono il meccanismo di gestione dati e utilizzo degli stessi per la gestione efficiente ed intelligente degli edifici.

Insieme a BIM, big data e tecnologie smart, le proptech rappresentano uno dei driver dell’innovazione tecnologica che portano non più a parlare di “real estate”, bensì di “digital estate”. La misurazione dei dati di un edificio migliora la loro commerciabilità di un immobile e garantisce prestazioni in grado di favorire la trasformazione urbana a favore della tutela ambientale, economica e sociale.

Puoi approfondire questo termine tema e quello della trasformazione digitale del settore edile nel nostro Focus.

In ingegneria è la capacità di un materiale di resistere agli urti fino alla rottura, assorbendo energia attraverso deformazioni plastiche ed elastiche.

Resilienza è un termine ormai largamente diffuso in quasi tutte le discipline, da quelle scientifiche e tecniche a quelle umanistiche. In senso più ampio il termine rappresenta la capacità di un sistema di assorbire lo stress ed adeguarsi ai cambiamenti.

Secondo un recente studio di EEA (Agenzia Europe per l’ambiente) segnalano l’urgenza di intervenire attraverso la riqualificazione degli immobili esistenti, rispetto l’impatto dei cambiamenti climatici sulle città, rendendo queste ultime più resilienti e aumentando il comfort abitativo degli individui.

Il Sisma Bonus è una particolare forma di detrazione dalle imposte che il fisco assicura a chi effettua interventi antisismici sugli immobili di proprietà. A seconda della tipologia di intervento, le detrazioni vanno dal 50% all’85% e sono ben riepilogate su ecosismabonus.it.

Il Superbonus è un’agevolazione che eleva al 110% l’aliquota di detrazione delle spese sostenute per l’efficientamento energetico, interventi antisismici, per l’istallazione di impianti fotovoltaici e per la realizzazione di impianti per la ricarica di veicoli elettrici posti negli edifici. L’agevolazione agisce sulle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 30 giugno 2022 ed è stata prevista dal Decreto Rilancio. Una speciale proroga al 31 dicembre 2022 è riservata per le spese inerenti lavori condominiali o parti comuni di edifici. Il Superbonus si inserisce in un panorama già attivo di detrazioni create e previste per favorire il recupero del patrimonio edilizio, insieme al Sismabonus ed Ecobonus, rispettivamente dedicati alla riqualificazione edilizia per riduzione del rischio sismico e dell’efficientamento energetico di edifici esistenti. Per ulteriori approfondimenti puoi leggere il nostro Focus “Guida pratica alle agevolazioni fiscali per la riqualificazione energetica”

La certificazione WELL è un sistema di definizione di parametri attraverso i quali gli edifici possono migliorare il comfort, il benessere e la vita delle persone.
Lanciata nel 2014 dall’International WELL Building Institute, ha la caratteristica di guardare in modo olistico agli ambienti interni degli edifici, analizzando tutti gli effetti che possono avere su comportamenti delle persone, benessere abitativo e salute.

Il protocollo di certificazione è articolato su 10 “Concept”, o categorie: Aria, acqua, nutrizione, luce, movimento, comfort termico, suono, materiali, mente, comunità.

Per entrare nel dettaglio dei 10 concept il consiglio è quello di leggere questa pagina del sito Habitech, socio REbuilding network e WELL Performance Testing Agent accreditato, una delle prime società al mondo a fregiarsi di questo titolo.

Sinonimo di Comfort, nella progettazione di un nuovo edificio e nella riqualificazione dell’esistente, il benessere abitativo è entrato nelle logiche di pensiero come un asset fondamentale. Riportando le persone al centro, la progettazione del benessere abitativo, oltre a ridurre l’impatto ambientale degli edifici e ad accrescerne il valore, è un investimento sulla salute dell’individuo, generando minori costi privati e sociali.

I fattori che influenzano il comfort abitativo sono molteplici come quelli che garantiscono in una progettazione integrata il corretto bilanciamento dei comfort termico, visivo e acustico. Abbiamo approfondito questo tema sul nostro focus dedicato al benessere abitativo.