La riqualificazione integrata di un immobile spiegata attraverso le parole simbolo di un processo di trasformazione che dà valore aggiunto agli edifici.
REbuilding network ha creato un glossario della riqualificazione che racchiude le principali, chiarendone il significato una ad una.

Automazione

L’automazione degli edifici consente un uso più efficiente degli impianti, dal punto di vista energetico e gestionale: se pensiamo che il 42% dell’energia mondiale viene utilizzata negli edifici, e che metà di questa viene sprecata a causa dell’inefficienza del sistema di gestione degli immobili, comprendiamo facilmente quanto ricevere allarmi, regolare temperature e illuminazione, preparare report energetici, gestire programmi di utilizzo degli impianti sia un’attività centrale per la sostenibilità.

In media la spesa per un edificio è ripartita al 75% in spese di gestione durante il suo ciclo di vita, e solo al 25% in spese di capitale: portare automazione significa aumentarne la produttività, ottimizzare l’uso dell’energia, garantirne l’efficienza operativa.

Schneider Electric, socio della rete REbuilding network, propone la piattaforma EcoStruxure for Building per l’automazione degli edifici, di qualunque dimensione e tipologia. Potete scoprire  EcoStruxure in questa video-referenza dedicata a NOI Techpark, il più grande centro d’innovazione dell’Alto Adige, sorto a Bolzano dalla riqualificazione dell’ex-fabbrica Alumix.

BIM

Il Building Information Modeling è un metodo per ottimizzare la pianificazione, realizzazione e gestione di edifici grazie alla costruzione di un modello di dati che racchiude tutto ciò che occorre alle diverse discipline che verranno coinvolte nella progettazione e gestione dell’edificio. Il ciclo di vita dell’opera costruita viene definito nel BIM, dalla fase progettuale, attraverso la fase di realizzazione, fino a quella di uso e manutenzione.

Le informazioni più comunemente raccolte in un BIM riguardano la localizzazione geografica, la geometria, le proprietà dei materiali/componenti/sistemi e degli elementi tecnici, le fasi di realizzazione, le operazioni di manutenzione, lo smaltimento di fine ciclo.

Il BIM nasce dalla volontà di promuovere la collaborazione tra i progettisti, l’interoperabilità dei software, l’integrazione tra i processi e la sostenibilità dei progetti realizzati. La tecnologia BIM offre molteplici vantaggi come: maggiore efficienza e produttività, meno errori, meno tempi morti, meno costi, maggiore interoperabilità, massima condivisione delle informazioni, un controllo più puntuale e coerente del progetto.
Per ulteriori informazioni su questa metodologia:

CapEx

In economia aziendale il CapEx è la spesa in conto capitale (Capital Expenditure), ovvero la spesa sostenuta per l’acquisto di un asset dell’azienda: solitamente si tratta di immobili, macchinari, etc
Questa spesa viene gestita fiscalmente spalmandola sugli anni di vita del bene, con il processo detto di capitalizzazione.

L’altra faccia della medaglia rispetto al CapEx è l’OpEx, ovvero l’Operating Expense, la spesa corrente che viene sostenuta per la gestione dei beni di proprietà.

La riqualificazione immobiliare agisce su processi e scelte che sono in grado di riequilibrare il rapporto solitamente squilibrato tra spese di acquisto e spese di gestione di un immobile.

Cappotto

Una delle strade per rendere energeticamente più efficiente un immobile è quella di “vestirlo” con un cappotto in grado di isolarlo al meglio dalla temperatura esterna: proprio come facciamo noi indossando un cappotto di lana per ripararci dal freddo.

Il “cappotto termico” di un edificio è un sistema composto da una serie di materiali che lavorano in sinergia per contrastare e ritardare lo scambio di calore interno/esterno: questo vuol dire che ripara sia dal freddo, sia dal caldo. E anche dal rumore.

Uno dei vantaggi che offre il cappotto è la possibilità di operare totalmente dall’esterno, con pochi o nulli disagi per gli occupanti: nell’intervento di riqualificazione dell’immobile di Via Novelli a Roma realizzato da REbuilding network  è stato ad esempio utilizzato il nuovo spessore dato dal cappotto per creare un nuovo impianto di distribuzione del calore (o dell’acqua refrigerata) operando senza intervenire in modo massiccio all’interno degli appartamenti.

Comfort acustico

Il comfort acustico può essere definito come la sensazione di benessere che si prova durante lo svolgimento di una qualsiasi attività quando si è all’interno di un campo sonoro.
La legge italiana con la 447/1995 regola l’inquinamento acustico e con il DPM del 5 dicembre 1997 determina i requisiti acustici passivi che devono avere gli edifici per garantire prestazioni minime di isolamento acustico: si tratta di requisiti che variano in relazione alle destinazioni d’uso degli ambienti e alla provenienza del rumore.

Nel luglio 2010 è stata approvata la norma UNI 11367 che propone un metodo di classificazione acustica delle unità immobiliari, basata su misurazioni effettuate al termine delle opere. La norma prevede quattro classi di efficienza acustica per gli immobili, dalla classe 1 (più silenziosi) alla classe 4 (più rumorosi).

REbuilding network opera per la ricerca del comfort acustico nelle proprie case history attraverso sistemi avanzati di progettazione, come il Multi Comfort di Saint Gobain.

Una madre e la figlia su un letto all’interno di un edificio multi comfort Saint-Gobain
Gli edifici Multi Comfort di Saint-Gobain sono edifici equilibrati dal punto di vista acustico

Comfort visivo

Il comfort visivo all’interno di un ambiente è quello stato in cui una persona può svolgere le proprie attività al meglio grazie all’adeguata illuminazione, che viene considerata la principale causa del comfort o del malessere.

Si tratta dunque di un tema che ha come prima protagonista la luce naturale e quella artificiale, l’illuminazione realizzata attraverso un’opportuna illuminotecnica.

I fattori che concorrono al comfort visivo sono quindi identificabili in

  • disponibilità di luce naturale (la migliore) in quantità sufficiente
  • distribuzione uniforme della luce
  • buona combinazione di luce naturale e artificiale
  • illuminazione adeguata all’attività che si sta svolgendo
  • capacità di eliminare abbagli e forti contrasti

Commissioning

La fase del commissioning è responsabile, all’interno del processo di gestione di un progetto di riqualificazione immobiliare, della verifica e documentazione in tempo reale della corretta messa in opera degli interventi. Se ben realizzata permette di ridurre drasticamente i tempi e i costi di cantiere, e le possibilità di errore.

REbuilding network esercita la fase di commissioning nei progetti di riqualificazione dei propri committenti con queste attività:

  • coadiuva la Direzione dei Lavori nel controllare la qualità delle opere
  • fornisce un dossier dettagliato, da consegnare all’utilizzatore, contenente tutta la documentazione del progetto, compresi i manuali di uso e manutenzione e le procedure di monitoraggio da adottare per il mantenimento in efficienza del sistema.

Domotica

Il termine domotica deriva dall’unione di un termine latino domus, che significa “casa”, e di un suffisso greco ticos, che indica le discipline di applicazione: si tratta dunque della scienza interdisciplinare che si occupa delle tecnologie che possano migliorare la qualità della vita in casa e, in generale, negli ambienti abitati dall’uomo.

In generale, la domotica coinvolge molte professionalità e discipline, e ha come obiettivi

  • migliorare la qualità della vita in casa
  • Aumentare la sicurezza
  • Semplificare progettazione, iinstallazione, manutenzione e utilizzo della tecnologia domestica
  • Ridurre i costi di gestione
  • Convertire i vecchia ambienti e i vecchi impianti

Quali sono le principali applicazioni della domotica in un ambiente pensato per la vita delle persone? Solitamente si concentra su

  • impianti elettrici domotici
  • Impianti di riscaldamento automatizzati
  • sistemi di allarme
  • elettrodomestici
  • Telesoccorso

Dal 2016 la legge prevede dei bonus fiscali pari al 65% dell’importo dei lavori per la realizzazione di impianti domotici: nel nostro focus dedicato agli sgravi fiscali per la riqualificazione ne parliamo in dettaglio.

Ecobonus

Chi interviene sugli edifici che possiede per aumentarne il livello di efficienza energetica beneficia di una detrazione dalle imposte per parte delle spese sostenute: il cosiddetto ecobonus.
La detrazione può variare dal 50% all’85% sulla base delle caratteristiche degli interventi realizzati: per tutte le informazioni è possibile consultare la nostra Guida pratica alle agevolazioni fiscali per la riqualificazione immobiliare.

Efficienza energetica

L’efficienza energetica di un sistema è la sua capacità di raggiungere un dato risultato utilizzando meno energia di altri, considerati meno efficienti. Si tratta quindi di un sistema in grado di aumentare il proprio rendimento, risparmiare energia e ridurre i propri costi di esercizio.

L’Italia è uno dei paesi a maggior efficienza energetica, con un’intensità energetica primaria inferiore del 18% circa alla media dell’Unione Europea.
Per promuovere ulteriormente questa importante leva di sostenibilità (sono previsti 20 milioni di tonnellate equivalenti di petrolio in meno al 2020), sono disponibili diversi strumenti di incentivazione, reperibili sul sito del Ministero dello sviluppo economico.

EPC (Energy Performance Contract)

I contratti EPC (detti anche contratti di rendimento/prestazione energetico/a) sono definiti nell D.L.g.s. 102/2014 come un accordo contrattuale tra un cliente e il fornitore in cui gli investimenti (lavori, forniture o servizi) realizzati sono pagati in funzione del livello di miglioramento dell’efficienza energetica stabilito contrattualmente.

In sostanza, il fornitore realizza interventi di riqualificazione di impianti ed edifici di proprietà del cliente a proprie spese. Il cliente, per la durata del contratto, paga al fornitore un canone la cui entità dipende dal risparmio che gli interventi hanno generato.

In questo modo

  • il cliente non sostiene investimenti per gli interventi di riqualificazione, che sono a carico del fornitore
  • c’è l’interesse comune a realizzare al meglio gli interventi: il cliente paga un corrispettivo proporzionale al grado di efficienza ottenuto con i lavori
I tre livelli di servizio REbuilding network
REbuilding network offre anche un livello di servizio EPC ai propri clienti

EPC(M)

Il contratto Energy Procurement and Construction Management (EPCM) ha una serie di differenze rispetto al contratto EPC, che sostanzialmente ricadono sul ruolo che ha il fornitore nello stipulare l’accordo con il cliente finale.

Mentre in un contratto EPC il fornitore si incarica di realizzare il piano tecnico e funzionale degli interventi, restituendo poi “le chiavi” dell’edificio a fine lavori al cliente, nel caso dell’EPCM il fornitore non è direttamente coinvolto nei lavori, ma si “limita” ad essere responsabile della sovrintendenza al corretto sviluppo del contratto, per conto del proprio cliente.

Ulteriore differenza è che nel contratto EPC il cliente stipula un agreement con il proprio fornitore, che poi si occupa in prima persona di contrattualizzare gli ulteriori fornitori: in questo modo il cliente ha un unico interlocutore con cui dialogare e su cui, in caso negativo, rivalersi. Nel caso dell’EPCM invece, il fornitore ha la responsabilità di preparare e accompagnare il cliente a stipulare singoli contratti con tutti gli ulteriori fornitori coinvolti: il cliente finali ha quindi n relazioni contrattuali invece che una sola.

LED

LED è l’acronimo di Light Emitting Diode, o – in italiano – diodo a emissione di luce. Si tratta di un dispositivo che sfrutta la capacità di alcuni materiali di emettere spontaneamente luce quando sono attraversati dalla corrente elettrica.

La luce prodotta dai LED, priva di raggi ultravioletti e infrarossi, assicura – rispetto all’illuminazione tradizionale – risparmio, efficienza luminosa, maggiore durata e sostenibilità.

Il risparmio si attesta tra il 50% e il 70% rispetto alla tradizionale illuminazione, accompagnato da un’efficienza luminosa quasi 10 volte superiore rispetto all’incandescenza. Le luci a LED durano anche molto di più: la vita media di una semplice lampadina a filamento è intorno ai 250 giorni, mentre quelle a LED sono in grado di funzionare per oltre 8000 giorni. Ulteriore vantaggio, è quello della sostenibilità: le luci a LED non contengono gas nocivi alla salute o sostanze tossiche.

OpEx

In economia aziendale l’OpEX è la spesa operativa (Operating Expense), cioè il costo necessario per gestire un prodotto o un sistema.
Se ci riferiamo alla voce precedente a questa legata, ovvero il CapEx, potremmo dire che il costo per l’acquisto di una stampante  è il CapEx, mentre quello per il toner è l’OpEx.

Progettazione integrata

La progettazione integrata (Integrated design) può essere descritta come un approccio di tipo olistico, multidisciplinare e collaborativo alla progettazione di un edificio, o di una riqualificazione immobiliare.

È fondamentale per concepire edifici moderni, efficienti dal punto di vista energetico e con alte ambizioni ambientali: riesce infatti a gestire le problematiche che si incontrano in simili progetti, molto complessi perché devono integrare un alto numero di requisiti e richieste.

Sul tema della progettazione integrata consigliamo la lettura dell’interessante Guida alla progettazione integrata di Anne Sigrid Nordby e Per F. Jørgensen, e del focus di REbuilding network in cui viene spiegato l’approccio integrato alla riqualificazione della rete.

Sisma bonus

Il Sisma Bonus è una particolare forma di detrazione dalle imposte che il fisco assicura a chi effettua interventi antisismici sugli immobili di proprietà. A seconda della tipologia di intervento, le detrazioni vanno dal 50% all’85% e sono ben riepilogate su ecosismabonus.it.

WELL

La certificazione WELL è un sistema di definizione di parametri attraverso i quali gli edifici possono migliorare il comfort, il benessere e la vita delle persone.
Lanciata nel 2014 dall’International WELL Building Institute, ha la caratteristica di guardare in modo olistico agli ambienti interni degli edifici, analizzando tutti gli effetti che possono avere su comportamenti delle persone, benessere abitativo e salute.

Il protocollo di certificazione è articolato su 10 “Concept”, o categorie: Aria, acqua, nutrizione, luce, movimento, comfort termico, suono, materiali, mente, comunità.

Per entrare nel dettaglio dei 10 concept il consiglio è quello di leggere questa pagina del sito Habitech, socio REbuilding network e WELL Performance Testing Agent accreditato, una delle prime società al mondo a fregiarsi di questo titolo.